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淮安论坛:南通楼市“AB面”:日光盘频现 实行土拍“双限”

admin2020-06-21136

本报记者 郭阳琛 刘颂辉 南通报道

作为上海的“北大门”,南通是环沪都市圈少有的不限购都市,加之长三角一体化、沪通高铁、“上海第三机场”等利好因素叠加释放,成为了长三角区域最为火爆的几个都市之一。

2019年,南通房价的涨幅在天下压倒一切。《中国经营报(博客,微博)》记者梳理发现,现在,纵观南通主城区在售或即将开盘、加推的新居,单价破“2”已是标配,部门项目单价已突破4万元大关。

据南通市统计局数据,2019年,南通市房地产开发投资914.4亿元,同比增进20.4%,高于全省平均增速11.0个百分点,而天下平均增幅仅为9.9%。另据易居研究院公布的《天下50城房价收入比偏离度研究》,2019 年,南通市房价收入比偏离度为22.0%,同比上升且增速进一步扩大,排名第10位。易居研究院以为,这类都市存在一定的风险,建议严酷执行市场调控措施,提防投契行为入市导致住宅价钱泡沫化。

克日,面临“失速狂奔”的楼市,南通市终于自动“踩刹车”降速,频发调控政策。5月6日,《南通日报》在头版头条发文指出,南通首次在土地出让环节“限地价+限房价”,并出台激励刚需政策,首次购房的住民和人才优先购房。

楼市回温

进入“金三银四”以来,“日光盘”“多人抢一套”“30秒卖5亿”等场景一再在南通上演。

克而瑞南通机构统计数据显示,4月,南通商品住宅新增供应19.11万平方米,环比上涨7.12%。整体市场去化显示优越,平均去化率达69%。

连日来,记者走访了绿城・诚园、仁恒公园世纪、华润・悦府、万科・时代之光等多个项目发现,不少项目不仅去化相当可观,还加快了推盘节奏

例如,位于崇川区洪江路与通富北路交汇处的绿城・诚园,3月尾刚刚推出三期,282套房共有652人介入摇号,中签率刚过四成。趁着楼市苏醒的“东风”,绿城・诚园又设计在 5月尾推出最后230套房源,均价2.5万元/平方米。

然而,“五一小长假”的售楼处也并没有想象中的热闹,只有断断续续一两组主顾前来,偌大的会客区空无一人,样板间也仅有一两组主顾在观光。

但项目置业照料却丝毫不忧郁,他告诉记者,这是绿城现在在南通唯一在售的项目,锁资需要100万元。“绿城在南通的屋子一直不愁卖,‘五一’假期天天接待上百组客户,原本设计本月下旬开盘,现在提前至14日最先摇号。”最终,共有700多组客户锁资。

只管绿城・诚园四期两年后才交付,记者走访发现,工地施工希望显著落后于周边项目,距离封顶遥遥无期。

作为仁恒置地在南通市主城区的首个项目,仁恒公园世纪颇受关注。与绿城・诚园相似,仁恒公园世纪也在3月份售罄二期。仅仅209套房源,却有多达1313人介入“认筹”,对最高单价跨越4.5万元的高等项目而言,这个成就相当卓越。

在仁恒公园世纪售楼处,往来看房的主顾络绎不绝。置业照料李丽(假名)示意,此次主打的是135平方米和160平方米的两种户型,“除了通例的飘窗全送,阳台赠予一半,两个户型北阳台都可革新为房间。”

在两种户型的样板间内,已完全看不出有阳台革新的痕迹。“这个房间总共10平方米,阳台也许5平方米,属于一个‘灵动空间’,安装移门就是意思一下,为了通过政府验收,指会有第三方公司将移门拆除。这确实是偷面积,也因此受主顾迎接。”李丽直言道。

5月13日,南通仁恒相关卖力人在接受记者采访时示意,上述情形以售楼处说法为准。

“这属于虚伪营销。”在易居研究院研究总监严跃进看来,在开发商的诱导下,购房者往往以为占了廉价。

“地王”频出

“南通土地市场一直很火,背后的主要原因照样南通楼市火爆,各房企土储求助。”克而瑞南通机构卖力人秦顺亭如是说。

近期,南通土拍地王频出。4月20日,南通市通州区成交2幅纯住宅用地,其中一幅先锋地块被上海裕景置业以4万元/平方米楼板价竞得,溢价率高达97.65%,成为通州区首幅楼面价破万的地块;5月12日,启东2001地块以10331元/平方米的楼面价、总价13亿元拍出,启东市首块“万元地”也由此降生。

火热之余,南通土拍规则也发生变化。3月25日,两块土地挂牌出让打破了原先“价高者得”的旧规,同时标明晰“土地最高限价”和“衡宇立案均价”,这也是南通首次在土地出让环节“限地价+限房价”。

记者领会到,上述两幅地块接纳最高限价摇号方式确定竞得人,即挂牌前先由价钱立案联席会议研究设定出让地块的衡宇限制立案均价,凭据衡宇立案核价设施倒推土地挂最高限价,下浮15%左右便为起挂价,到达最高限价后住手网上报价,有2家或2家以上要求继续竞买的,改为现场摇号抽签确定竞得人。

以4月28日成交的崇川区麦客隆R20001地块为例,土地最高限价43130元/平方米,衡宇立案均价最高限价30980元/平方米,由于处于南通主城区黄金地段备受关注。

该地块共吸引了80多家房企介入报价,其中17家到达最高限价介入摇号。最终,祥生地产以成交楼板价17391元/平方米,总价20.6亿元拿下该地块,溢价率18%。

秦顺亭告诉记者,新规到达最高限价后就执行摇号,有实力的房企会派出多个具有一级资质的壳公司介入,以增添“中奖”几率,以是才泛起靠近百家企业摇号的情形。

为了防止开发商注册多个“马甲”举行不良竞争,南通市在新挂出的R20003、R20004地块大幅提升了保证金的金额,划分到达9.4亿元和13.6亿元。

但R20001地块相对较低的最高立案价,也让四周华润・悦府和万科周遭两个放风价跨越3.5万元/平方米的高价地项目承压。

事实上,上述两个相邻项目位于南通最火热的中创区内,在去年下半年刚刚拿地,并将南通土拍价钱推上新的高度。其中,万科项目楼面价为18406元/平方米,将计划20栋小高层产物;华润项目楼面价为17616元/平方米,计划14栋小高层产物。

5月6日,记者来到位于通富路和洪江路交叉口的华润・悦府,发现项目内塔吊林立,但施工进度并不快。许多楼栋还处于打地基状态。

只管如此,为了及早蓄客,华润・悦府已在万象城、中南城、永旺阛阓、国城大润发四个阛阓设立了暂且展厅。

调控加码

去年年底,南通房价环比涨幅创下“天下百城第一”。

购房火爆的背后,“茶水费”“捆绑销售”“捂盘惜售”等征象频频饱受诟病。尤其是开发区的中兴兰溪荟项目,被曝6076组购房者仅有5套房是通过正常程序选购,这些都让南通市刻意接纳调控措施。

为此,那时南通市公布《对市区新建低价通俗商品住宅项目限制转让的通知》,对市区新建低价通俗商品住宅项目限制转让,期限为五年。

而在今年年后的楼市调控新政中,土地出让执行“双限”无疑是最亮眼的。为配合土拍“双限”政策,南通市也对房价立案系统举行了优化,凭据项目品质和配套差异,对商品住房价钱立案接纳差别化指导。

据南通市住建局卖力人先容,“双限”政策是南通市稳步推进房地产市场“一城一策”工作方案,实现“稳地价、稳房价、稳预期”目的的主要行动,目的是促进房地产市场平稳健康发展。

记者梳理发现,该政策实在早在去年12月24日,南通市住建局、南通市发改委和南通市自然资源和计划局团结公布《进一步推动市区房地产市场平稳健康发展的执行设施》中就可见到眉目。

该文件涉及土地出让治理、通俗商品房价钱立案差别化指导、制品住宅室内装修羁系和商品房交付后物业治理服务等方面。其中,明确划定,“确立热门区域地价与房价联动机制,南通市住建局、发改委、自然资源和计划局等部门在土地出让前研究详细地块的衡宇立案价钱,凭据优质优价原则,合理设定土地挂牌底价”。

除了土拍,南通市也在销售端加大管控,保障了刚需、首套和人才的购房需求。4月30日,南通市公布《南通市住民优先购置市区首套通俗商品住房执行设施(试行)》(以下简称“设施”)。该设施自6月1日起执行,有效期两年。

该设施划定,被认定为首次购房住民优先购置的楼盘,房地产开发企业在建筑面积144 平方米以下(含)房源中,接纳公证摇号方式随机抽取不少于30%的房源,供首次购房住民优先购置;对同时被认定为人才优先购置的楼盘,随机抽取不少于40%比例房源,供人才和首次购房住民同时申请购置。

但记者走访的多家项目均示意,对于新政,暂时还未收到政府的正式通知,若是政府在开盘前下达相关要求,都市严酷执行。

南通市住建局卖力人示意,住建部门在确定楼盘时会重点考量以下条件,一是项目的销售价钱在同区域内要相对较低;二是优先选择规模较大,房源总数较多的楼盘;三是项目要以144平方米以下户型为主。

李丽示意,随着南通房价的连续上涨,投资客的赢利空间也越来越小,现在大部门的新居照样由南通本地人及下属县市“消化”掉的,“刚出台的新政也是为了袭击炒房,维护刚需客的利益。”

“短期来看,限价能抑制新居均价上涨。”秦顺亭剖析称,南通土拍执行双限规则也是在珍爱市场不过热。但当前南通大兴基建,想在2020年打击万亿GDP,政府对房地产依赖度较高,因此不会自动限购。“若是市场仍然保持较高涨幅,不清扫省里下压更严肃的调控政策。”

(责任编辑:何一华 HN110),

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网友评论

4条评论
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